Cuando comprar una vivienda

cuando comprar una vivienda

Cuando comprar una vivienda. Te doy las claves para acertar con el precio de la vivienda.

Cuando comprar una vivienda es una de las dudas que subyace en el mercado inmobiliario. Son muchas las ocasiones y las ofertas que existen dentro del mercado inmobiliario, y siempre surge una cuestión muy importante a la hora de plantear la compra de una vivienda como inversión. Es mejor comprar o es mejor alquilar, aunque también tienes una opción hibrida –el ALQUILER con opción a COMPRA-. En este artículo, quiero ayudarte a tomar la mejor decisión a la hora de comprar una vivienda, si debes comprar, y a qué precio, o si te merece la pena alquilar. Qué es mejor comprar ó alquilar.

¿Cómo saber si el precio de la vivienda es rentable?

Para saber cuándo comprar un piso, si estamos comprando caro o barato, tu mejor opción es analizar un estudio de mercado previo de VALORACION inmobiliaria, y analizar el beneficio de las rentas que produce una vivienda. Obtener su rentabilidad por el ALQUILER, -vamos lo que en términos de bolsa, se conoce por “rentabilidad por dividendo” en caso de que la tuvieran. Te cuento, lo que brevemente podemos decir que el PER nos dice es el número de veces que estamos pagando el precio de la vivienda conforme a su RENTA anual, el llamado en bolsa también “beneficio por acción”, que nos dice cuánto está generando la vivienda en valor para el comprador, y la rentabilidad por ALQUILER  nos dice qué porcentaje obtendremos al invertir en una CASA que genera beneficios.

El PER nos sirve para decidir cuando comprar una vivienda o alquilar, y comparar la valoración que tiene el mercado de dos o más VIVIENDAS  dentro de una misma zona. Es una comparación más exacta que si cogemos directamente la capitalización del mercado inmobiliario. Además también nos sirve para comparar la valoración de la vivienda, respecto al pasado y junto con una adecuada estimación de beneficios futuros poder razonar por qué ahora se está pagando más o menos que en el pasado la misma vivienda. En IBEROTASA|SOCIEDAD DE TASACIONES lo hacemos continuamente.  Logicamente debemos tener más aspectos en cuenta, pero ésta es una primera aproximación para saber cuántas veces estamos pagando un inmueble conforme a sus rentas generadas por el alquiler anual, o mejor dicho, ¿cuál es su valor conforme al beneficio que genera alquilar una vivienda?.

¿Cómo se calculo si me es más rentable comprar o alquilar?

El cálculo de rentabilidad de una vivienda, nos dirá cuando comprar una vivienda, ya que una vez obtenido del beneficio supuesto que genera un piso o una casa en alquiler, se le puede tomar como -PER- es un ratio para valorar empresas, en nuestro caso VIVIENDAS,  según el precio de cotización y el beneficio por acción (BPA), en nuestro caso el precio de compraventa y el beneficio de alquiler. Una primera forma muy sencilla para calcularlo si disponemos del Beneficio por Acción es:

  • PRECIO DE VENTA (precio de contización)
  • ____________________________________________
  • ALQUILER ANUAL PERCIBIDO (beneficio por acción)

Es el porcentaje resultante de dividir el alquiler anual que obtenemos por el alquiler de una vivienda en RENTA entre su precio de compraventa. Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula:

(12.000 € de alquiler anual/240.000 precio de compraventa) x 100 = 5%

Otra forma de calcularlo, es a partir de la capitalización de mercado y dividiéndolo por el beneficio neto.

Si hacemos la operación inversa de dividir el precio de venta entre el precio de alquiler, obtendremos lo que suele llamarse PER (Price Earnings Ratio). Este dato equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, viviendas, etc.

El PER de la anterior vivienda sería 20 veces y el cálculo mediante el que se ha llegado a ese dato sería:

(240.000 / 12.000) = 20 veces

NOTA: Capitalización de la vivienda: La capitalización inmobiliaria es el valor de una vivienda en el mercado, se calcula mediante una tasación inmobiliaria. Según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del primer trimestre de 2015 es del 4,7%. Esto equivale a decir que el PER es de 21,3 años o 256 meses.

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Te pongo un ejemplo para saber cuándo debes comprar una vivienda; si nos encontramos ante una vivienda o zona en la que podemos vivir en ella bien si la compro, o en opción de alquiler. Si por ejemplo, nos ofrecen una vivienda a la venta por 400.000 euros y la misma en alquiler por 1.000 euros/mes (12.000 euros/año), ¿qué hago, compro o alquilo?. Lo primero que puedo hacer es calcular EL VALOR DE COMPRA CONFORME A SU ALQUILER- te dejo aquí un link donde podrás calcular su precio de venta respecto a su alquiler- de la vivienda dividiendo ambos datos (400.000 € como valor de compra/12.000 renta anual de alquiler) y como vés sale un valor de 33 veces. Este dato es alto, ya que es muy superior a la media española de 21 veces. Es decir, con los números en la mano, esta casa es cara para comprar y sería mejor vivir en ella de alquiler.

Te dejo una tabla de cálculo aproximada:

compra-alquilar-tasaciones-online

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En resumen, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española (21 veces) mejor opción tendremos para poder comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir en ella de alquiler, por lo que si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 256 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado.

Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 256 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 384.000 euros en las condiciones actuales. De la misma manera, si tenemos una vivienda que podría venderse por 300.000 euros, bastaría con dividir entre 256 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 1.171 euros mensuales.

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