impuestos aplicables en la compra venta de una vivienda ó piso.

La compra de una vivienda tiene repercusiones fiscales dado que está sujeta al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o del I.V.A., según se trate de vivienda usada o de nueva construcción, además del pago de un tributo municipal conocido coloquialmente como Plus Valía. Ello sin olvidar la incidencia de la venta de una vivienda en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

1º).- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. (I.T.P.)

Cuando lo que se transmite por el vendedor es una vivienda usada, el comprador está obligado a pagar un impuesto llamado Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.), cuya tarifa varía según la Comunidad Autónoma de que se trate, pero que suele ser del 6 %  o el 7% (en Madrid es el 7%) del precio de venta reflejado en la escritura pública de compraventa, salvo que el valor comprobado por Hacienda sea mayor, en cuyo caso el expresado porcentaje se aplicará sobre el valor comprobado por Hacienda. Este valor puede ser modificado a la baja según el valor de mercado. Vea en este artículo cómo realizarlo.

Se paga por el sistema de autoliquidación, que implica que el mismo comprador calcula su importe rellenando el correspondiente impreso y presentándolo en cualquier Banco o Caja de Ahorros donde se efectuará el ingreso en la cuenta de Hacienda. Una vez pagado el impuesto, se presentará el impreso junto con la copia de la escritura en cualquier oficina de Hacienda para ser sellados.

2º).- El Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.).

Si se trata de la venta de un inmueble de nueva construcción, es decir, de una primera entrega realizada por el promotor-constructor al comprador, no se paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sino los dos siguientes impuestos:

1.- Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.) con arreglo a los siguientes tipos que se aplican sobre el precio de venta:
a)  10% para viviendas.
b)  21% para locales, trasteros y garajes.
c)  4% para viviendas de protección oficial.

2.- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.): Con carácter general, siempre que una compra de inmueble está sujeta a I.V.A., el comprador debe pagar también este otro impuesto, que suele ser entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta, dependiendo de la Comunidad Autónoma de que se trate (en Madrid s el 1%).
Sin embargo, en alguna Comunidad, si se trata de la primera transmisión al comprador de una vivienda de nueva construcción, dicha operación está exenta de este impuesto.

El I.V.A. se entrega al vendedor junto con el precio de venta para que el vendedor lo ingrese en Hacienda.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados debe pagarse por el comprador en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la firma de la escritura de venta por el procedimiento de autoliquidación.

3º).- Si vendes se aplicará el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plus Valía municipal). 

Finalmente, en todos los casos en que lo que se transmite es una finca urbana del tipo que sea (vivienda, garaje, local de negocio, trastero, etc.), hay que pagar este impuesto denominado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y coloquialmente conocido como Plus Valía municipal.

¿Qué es el Impuesto de PlusValía?

Se trata de un impuesto municipal que se paga en el Ayuntamiento del lugar en que se encuentre la vivienda y que recibe el nombre de Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido también comúnmente como “Impuesto de Plus Valía”.

Este impuesto grava el aumento de valor de los terrenos urbanos experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda o de la finca urbana de que se trate.

¿Cuándo hay que pagarlo?

La obligación de pago del Impuesto de Plus Valía se origina cada vez que se transmite una vivienda  o cualquier otra finca urbana ya sea por venta, donación o herencia.

¿Cómo se calcula?

Se calcula sobre el valor del suelo de la finca que se vende y el importe del impuesto será mayor cuanto más tiempo haya transcurrido entre la fecha en que el vendedor adquirió la finca y la fecha en la que se vende.

La tarifa del impuesto la fija cada Ayuntamiento entre un mínimo del 5% y un máximo del 30%.

¿A quién corresponde pagarlo?

El sujeto pasivo de este impuesto es el transmitente (vendedor) de la finca cuando se trata de transmisiones onerosas (venta), y el adquirente (donatario o heredero) de la misma cuando se trata de transmisiones a título gratuito (herencia o donación).

En consecuencia, en el caso de una compraventa de vivienda es al vendedor a quien corresponde por Ley el pago de este impuesto. Esto no obstante, vendedor y comprador pueden acordar que este impuesto lo pague el comprador, o bien por mitad entre comprador y vendedor o cualquier otra fórmula de pago posible.

En todo caso, los pactos entre vendedor y comprador en esta materia no alteran la consideración del vendedor como sujeto pasivo del Impuesto, por lo que el Ayuntamiento remitirá la notificación de pago y exigirá siempre el pago de este Impuesto al vendedor.

Por otra parte, el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el T.R. de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios, establece que si el vendedor es un profesional (por ejemplo, un promotor inmobiliario), es abusiva, y por tanto nula, la estipulación incluida en un contrato de compraventa en la que se imponga al consumidor el pago de impuestos en los que el sujeto pasivo es el profesional. Ello implica en la práctica que serán nulos los pactos incluidos en un contrato de compraventa en cuya virtud se obligue al comprador al pago de la llamada Plus Valía municipal, siempre que el vendedor sea un profesional (no un particular) y el comprador tenga el carácter de consumidor.

4º).- Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.).

El propietario de una vivienda está obligado a pagar anualmente un impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral de la vivienda y que recibe el nombre de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.), o más coloquialmente “Contribución Urbana”. El devengo de este impuesto se produce el día 1 de enerode cada año natural, lo que significa que tendrá la consideración de sujeto pasivo del impuesto, y estará obligado a pagarlo, quien resulte propietario del inmueble en esa fecha, sin que pierda el carácter de sujeto pasivo del impuesto por el hecho de transmitir la vivienda con posterioridad al 1 de enero.

Por otra parte, tanto con arreglo a la normativa estatal como con arreglo a la vigente en el Territorio Histórico de Guipúzcoa, la vivienda que se transmite queda afecta al pago de la totalidad de los recibos del I.B.I. anteriores a la transmisión que estén pendientes de pago. Ello implica que el Ayuntamiento puede embargar la vivienda adquirida para cobrar el importe de esos recibos si no los abonan los propietarios anteriores y éstos son insolventes.