qué factores influyen en la valoración de una oficina

como valorar una oficina

Cómo hacer una valoración de una oficina. Características a valorar.

En primer lugar se estudia el entorno ya que es un factor determinante para una oficina, y marcara en gran medida el valor del inmueble.

Las Dotaciones, servicios, y usos terciarios: Uno de los factores determinantes en la valoración de un  edificio de oficinas está intrínsecamente relacionado con sus comunicaciones, y sí el transporte público es abundante o no. Que dispongan de zonas verdes, o jardines, así como servicios dotacionales,  también es un plus para este tipo de valoraciones. De hecho podemos encontrar aportaciones -incrementos de valor- entorno al 25%-35% debido a las instalaciones que circundan este tipo de edificio de uso terciario.

tasar oficinas

tasar oficinas

El mantenimiento del inmueble. €/año

El estado de Conservación de Edificio, y de la propia oficina también es determinante en este tipo de valoraciones; El estado en el que se encuentran las Carpinterías interiores y exteriores, sus calidades internas, así como el estado de conservación de pavimentos e instalaciones pueden influir con notoriedad en el valor final de una tasación.

En la mayoría de ocasiones los edificios que hemos valorado para el banco, suelen estar muy bien conservados, sobre todo los que se destinan a alquiler, y existe una renta como base de negocio que percibe el propietario del edificio. Un edifico en mal estado de conservación puede estar devaluado hasta un 70% de valor normal.

La Configuración es esencial. Si no es flexible costará adecuarlo a un nuevo inquilino.

Esto es lo que ocurre normalemte, existen mucha oferta de Oficinas a disposición de las empresas, pero su distribución hace que no todos puedan utilizarlo de manera ventajosa.

Nos encontramos con oficinas que tienen una configuración que tiene muchos pasillos, y el cliente no puede rentabilizar esa superficie. La disposición de los despachos debe ser rectangular, y sin quiebros para poder amueblarlo correctamente .

El hecho de que disponga de muchas dependencias tales como vestíbulo,Sala de Reuniones, Almacenaje,Cocina/Sala de Descanso, etc.. en la mayoría de ocasiones, hace que no se pueda optimizar para ciertas empresas, -no es un espacio “flexible”– hay que preparar dinero para reformarlo por completo y adaptarlo a los nuevos inquilinos.

Buenas instalaciones. Mayor confort= mayor rendimiento+ VALOR 

Unas Instalaciones de calefacción, aire acondicionado, una instalación eléctrica sobradamente dimensionada, etc.. hará que aumente la calidad del entorno de trabajo, y por tanto hará más rentable ese espacio. Este hecho permite en la mayoría de casos aumentar un valor de tasación de un edificio de oficinas dentro de la zona, sobre la media de hasta un 30% más

¿Cómo se hace el informe de tasación de un edificio de oficinas?

Una vez que disponemos de todo estos datos, realizamos un estudio de mercado ya sea para finalidad de venta o alquiler, eligiendo por normativa seis testigos como mínimo y que sean los más similares al inmueble a valorar.

Cada muestra o testigo nunca va a ser exactamente igual al nuestro, por lo que le aplicaremos coeficiente multiplicadores que corrijan el valor y lo adecuen, para que el valor final sea lo más acercado posible.

Tasación de un edificio de oficinas -según su valor de venta  o su valor en alquiler.

Un edificio de oficinas, no deja de ser un inmueble en el que se está produciendo un rendimiento económico en el momento en el que se está percibiendo una renta mensual por el alquiler del espacio de trabajo. Para poder evaluar el valor de un inmueble con uso “edificio de oficinas” se ha de tener en cuenta el balance de resultados de su explotación, esto es las cuentas de explotación.

Pero cómo se calcula el valor respecto a las rentas de alquiler.

Según marca la actual norma ORDEN ECO 805/2003, en la que será necesario realizar, como mínimo, si existen en el mercado datos de alquiler similares que reflejen similar situación de ese mercado, y disponer de datos que permitan la homogeneización de rentas en comparables -como mínimo debemos tener 6 comparables testigos-.

Una vez disponemos de esta información, debemos aplicar el método conocido como el “método de actualización de rentas“.

En este método se valorará según los a) flujos de caja a lo largo de su vida útil/ o establecida en contrato, que son los cobros y pagos futuros que se obtengan en el edificio de oficinas, (después de impuestos las dotaciones a amortizaciones realizadas en el mismo y restando de esta suma las inversiones efectuadas en dicho ejercicio en inmovilizado y, en su caso, las variaciones del fondo de maniobra) objeto de la valoración.

b) la estimación del valor de reversión del edificio de oficinas – lo que valdrá el edificio en el momento en el que se quede libre de alquiler/inquilinos dentro de la vida útil del edificio-, y para esto habrá que elegir correctamente un valor “tipo” de actualización

el tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipología (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus características y ubicación física, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas.

Os dejo la formula de cálculo por si la necesitáis 🙂

actualizacion de rentas

Actualizacion de rentas

En donde:
VA = Valor actual. Ej = Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J. Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K. tj = Número de períodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Ej. tk = Número de períodos de tiempo desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Sk. i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados. n = Número de períodos de tiempo desde la tasación hasta el final del período de estimación de los ingresos esperados. 3. Los períodos transcurridos (tiempo), y el tipo de actualización a utilizar, se expresarán en las unidades correspondientes a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados.

Por último te pongo un ejemplo: Calcular el valor actual de una renta de un contrato de alquiler de 3 años (año 2018), situados a principios del año de 20.000 euros -de beneficio- cada uno a un tanto de interés del 10% efectivo anual.

tasacion rentas alquiler oficinas-hoteles

tasacion rentas alquiler oficinas-hoteles

VA= 20.000 + (20.000/1+0,1) + (20.000/1+0,1)² =20.000 + 18.181 + 16.528 = 54,709 € es el valor del contrato actualizado hasta el año 2018

A este valor habría que sumarle el valor residual  -vida útil- del edificio de oficinas depreciado por antigüedad en el año 2018-valor de reversión- actualizando su amortización.

Por lo que te aconsejo que siempre se disponga valorar un edificio de oficinas en alquiler, o bien un hotel, ya sea para venderlo o alquilarlo, utilice este método de cálculo para el valor de tasación de un edificio; le dará al comprador/arrendador una fiabilidad del 100%  sobre el precio de venta o alquiler.

 

0 Comentarios

Contesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

*


*

CONTACT US

Hey! Siempre estamos disponibles. Envíanos un correo y verás que rápido te contestamos de vuelta.

Enviando

©2018 IBEROTASA -SOCIEDAD DE TASACIONES- Un programa tecnológico de IBEROTASA

o

Inicia Sesión con tu Usuario y Contraseña

¿Olvidó sus datos?

A %d blogueros les gusta esto: