Pisos, apartamentos y casas. Viviendas y la oportunidad del dinero

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Pisos, apartamentos y casas. Viviendas y la oportunidad del dinero

¿Es buen momento para invertir ahora en vivienda?, pero ¿y dónde?.

Buenos días compañeros, una persona se define por lo que hace, no por lo que dice -Esto era lo que siempre me decía mi tio Arturo cuando tenía 23 años-. Una regla de oro que debe aparejarse al modelo de inversión y actitud que ha llevado a pequeños a ser grandes inversores a la hora de iniciar su actividad dentro del sector inmobiliario, de la propia búsqueda de la vivienda (pisos, apartamentos y casas) para obtener la rentabilidad del dinero, además de  la obtención de un patrimonio sólido.

Desde mi punto de vista, no sólo coincido en hacerse estas dos preguntas, sino en cómo debería realizar este tipo inversión, y cuál sería la metodología a emplear (método de inversión y análisis que desde IBEROTASA Sociedad de Tasaciones hacemos con nuestros clientes inversores).

la respuesta: en las grandes ciudades -Madrid y Barcelona- Los pisos, apartamentos, y casas con uso de vivienda, no son sólo un atractivo en este momento sino que además parece que es la oportunidad del dinero. 

Cómo encontrar la oportunidad de inversión en vivienda. “Mi Guia”

1# Presupuesto que dispongo, y en base a ello, en qué tipo de vivienda.

Asistimos a un comportamiento asimétrico del mercado de Pisos, apartamentos y casas según ciudades. Ya hay zonas donde la oferta se ha reducido mucho y el precio ya ha terminado de corregir, sobre todo en las ciudades centrales de Madrid y Barcelona.  Sin embargo existen otras ciudades que están por descubrir. Valencia, Sevilla, Gerona, se encuentran el mejor momento para comprar e invertir en vivienda en estas ciudades, sabiendo que se están producido operaciones muy atractivas en  y que incluso cuesta encontrar ya producto de calidad en el centro de las grandes ciudades.

Para un comprador solvente, sí, puede invertir en las grandes ciudades.  «Para quien puede acceder a un crédito es el momento de comprar. Debe tener una gran cantidad ahorrada, ya que hay que pagar de entrada un 30% del valor de la vivienda –salvo que pertenezca a un banco– y además, a ello ha de sumársele un 11% de gastos».

La localización de los pisos, es un factor clave a estudiar ya que la rentabilidad la determina según las circunstancias endógenas de la zona, su entorno socio económico. Haz una tasación de la vivienda y su zona.

En el  siguiente gráfico de situación sobre el precio de la vivienda en Madrid, te presento las referencias de precio €/m2 de la vivienda por distritos. De esta manera podrás ver en qué distrito te puedes poner a buscar inmuebles para invertir.

 2# Importante!: haz un estudio de mercado de la zona.

Para poder invertir, es clave realizar un estudio de mercado, tasación, y valoración del riesgo para saber en qué proyecto nos vamos a meter. Además, podemos encontrar estudios de mercado que nos permitirán poder encontrar oportunidades de negocio.  Te pongo un ejemplo de valoración para encontrar oportunidades de negocio.

Encontrar una oportunidad de negocio -inversión en pisos, apartamentos y casas-. ¿Cómo encuentro una vivienda rentable?

1º.- Mira la rentabilidad de los mercados inmobiliarios por tipos. y por provincias.

Elegir el producto inmobiliario es una de nuestras elecciones, saber si voy a poner mi dinero en un local, o en un piso, o plaza de garaje será esencial siempre y cuando conozca las rentabilidades que me pueden aportar. ¿Cómo puedo saber que rentabilidad nos proporciona un inmueble? En ocasiones puedes hacerte un estudio sencillo mediante un muestreo de inmuebles de la misma tipología, comparando el precio de venta con el que te proporciona el alquiler. Es esencial para saber cuando va a rendir nuestro dinero “apalancado” en un bien inmueble. Si no te aclaras puedes obtener un informe de tasación de mercado con nosotros. Mira aquí

2.- Realiza un estudio de mercado concreto sobre la zona. Este estudio te permitirá conocer el precio

3º.- Realiza un estudio para poder encontrar oportunidades inmobiliarias.

Pueden ser desde ofertas de Bancos, pisos de embargos, a pisos que ofrezcan buen precio de venta conforme a los estándares de la zona, o bien pisos con precios muy bajos que necesitan reformas importantes. Para mí estos son los mejores si además son de Bancos.

4º DO IT!

Te pongo un ejemplo para ser más claro de CÓMO ENCONTRÉ UNA OPORTUNIDAD de inversión en VIVIENDA.

Barrio de Chamberí en Madrid, una oportunidad a tener en cuenta.

En el siguiente gráfico se muestra el precio €/m2 de venta de pisos libres y de segunda mano en Madrid. Como podrás ver el la gráfica nos proporciona comparables entre el precio según distritos y por tipo de vivienda (vivienda nueva, y vivienda de segunda mano). Según hemos podido analizar el precio de la vivienda de segunda mano -como es normal- está por debajo en la mayoría de casos.

En el siguiente gráfico avanzamos el precio de la vivienda en Madrid 2014 por distritos €/m2. De los datos obtenidos y de la gráfica podemos ver como en general el precio de la vivienda nueva es entorno a un 25% más alto que la vivienda de segunda mano.

¿Buscas una oportunidad de negocio? El barrio de Chamberí la tiene.

Verás en el siguiente gráfico expuesto, se reconocen oportunidades de negocio de Pisos, apartamentos y casas en ciertos distritos en los que el precio de la vivienda nueva presenta grandes diferencias de valor con respecto a las viviendas de segunda mano. En concreto en los barrios de Salamanca,y Chamartín. Verás que existe un diferencial de precio muy alto, ahí es donde debemos estudiar si es una ocasión de inversión, pues debemos invertir comprando vivienda para reformar, y conseguir acercarnos al margen que nos dejaría la vivienda nueva.

Desde luego no vamos a llegar a cifras de vivienda nueva en venta en el Barrio Salamanca, pero yo compraría una vivienda en este distrito por debajo de los 2000 €/m2, reformarla y vender por un 15% de beneficio, ¿me sigues?.

Otros estudios importantes que debemos analizar en una compra venta, deben ser el plazo de venta, el tiempo que tu dinero va estar apalancado, además de poder analizar el % de absorción de la vivienda de segunda mano.

Un consejo:

Infórmate sobre el análisis fundamental y el análisis técnico. El análisis es fundamental puede ayudarte a saber si vale la pena comprar una determinada acción mientras que el técnico puede ayudarte a precisar con exactitud el momento adecuado para comprarla. Contáctanos si lo ves oportuno 

1 Comentario
  1. […] vez identificada la oportunidad inmobiliaria, o la casa de nuestros sueños. Ha llegado el momento de hacer una oferta por ella, el momento de […]

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