Invertir en un piso. ¿Es necesario hacer una tasación?

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Invertir en un piso. ¿Necesito una tasación?

Cualquier inversor inmobiliario experimentado sabe que no todos los inmuebles son iguales para invertir. Así, viviendas que podrían ser perfectas para tener como vivienda habitual, pueden ser poco rentables para alquilar y provocar pérdidas de dinero a su propietario. Pero como puedo asegurarme de que la inversión es más segura, y además es rentable. Hacer un buen uso de las tasaciones online es un factor muy importante y para ello debemos tener en cuenta cuáles son las características de este tipo de tasaciones.

Para asegurar una inversión en un piso, es necesario hacer estudios previos y de análisis antes de poder iniciar la inversión.

Es poco aconsejable invertir sin realizar una tasación, estudio de mercado, o valoración de riesgo para inmuebles que operan como segundas residencias o suelo si se busca una rentabilidad por la vía del alquiler, sin realizar un estudio previo sobre su renta a percibir, o alquilar puede comprometer la inversión.

Te lo explicamos en 5 sencillos puntos.

1.- Evalua el mercado. Haz tu estudio de mercado o tasación online. Este estudio de mercado se realiza a través de la localización de comparables en el entorno de tu inmueble, es posible tener conocimiento sobre diferentes aspectos que tengan los inmuebles, de qué manera se encuentra el piso y que desperfectos tiene, todo ello influye en el precio final, si está amueblado o no, las dimensiones que posee y otras características que son determinantes, pero hay que tener presente que la ubicación, el emplazamiento donde está situado, es uno de los factores de mayor importancia que fija el precio final y al mismo tiempo puede variar mucho dependiendo de la localidad, el barrio, la zona, etc. Este valor te permitirá conocer el estado del mercado, los precios de venta reales, y por tanto saber si compras un piso a buen precio, además de poder conocer si tienes posibilidad de reventa.

2.- Evalúa la rentabilidad. Si se compra una propiedad de elevado valor, una casa en la playa o una vivienda para alquilar por vacaciones debe hacer bien los números y costes de dicha adquisición su lo que busca es tener un ingreso recurrente cada año. comprar y explotar una vivienda de alquiler genera varios gastos que quizás no los compensemos con el alquiler. Por ello, es recomendable realizar otro estudio de Rentabilidad de los ingresos percibidos frente a los gastos generados. Además habrá que compararlo con la rentabilidad de la zona en la que se encuentra el inmueble para poder compararlo. Para obtener una rentabilidad de la zona, también necesitarás hacer una valoración de área.

3.- Evalúa el riesgo de la operación. 

Por otra parte, si lo que se persigue es encontrar un bien inmueble para poder comprar, es necesario tener buenos conocimientos e información sobre  el estado real de la vivienda, además de los precios de viviendas situadas en la zona, de forma que se pueda tomar una resolución adecuada. De esta forma, es posible conocer si la propiedad efectivamente tiene el precio justo, para ello es necesario una tasación online, se trata de la herramienta perfecta para poder realizar las negociaciones del precio con el correspondiente propietario.

Las principales particularidades de las tasaciones online permitirán saber en qué forma se encuentra esta propiedad inmueble, cuáles son sus desperfectos, qué características posee, si está amueblado o se encuentra por amueblar, cuáles son sus dimensiones y también otro tipo de datos, a pesar de todo ello, es preciso tener presente la ubicación puesto que es un aspecto muy relevante, éste puede variar puesto que depende de la zona o localidad en el que esté emplazado.

4.- Abordabilidad de la inversión de un piso. Hace aproximadamente año y medio nos hacíamos eco delo cual suponía una barrera infranqueable para cualquiera que quisiera asegurar una cuota fija para toda la vida de su hipoteca, pues bien, en este mes de enero hemos visto como una entidad, kutxabank, apostaba claramente por una hipoteca a tipo fijo con condiciones muy competitivas, llegando al 3,89% de tipo de interés (sujeto a vinculaciones). A primera vista cualquiera puede pensar que un 3,89%, teniendo en cuenta que el euribor está actualmente al 0,54% es realmente un diferencial del 3,35%, una barbaridad comparado con las mejores ofertas actuales que están por debajo del 2%. analizándolo detalladamente, veremos que no es así el euribor histórico medio está en el 2,79%.

Más allá de esta comparativa histórica, la gran ventaja de las hipotecas a tipo fijo son la seguridad de la cuota a pagar, que garantiza la tranquilidad financiera a las familias, mientras que las hipotecas a tipo variable son el fiel reflejo de la indefensión ante las variaciones del euribor, que los bancos trasladan a los consumidores (aunque aquellos tienen en su mano instrumentos de cobertura más eficientes que éstos)

Sin embargo, identificamos tres limitaciones relevantes en las hipotecas a tipo fijo:

<<el plazo máximo es de 20 años, lo cual hace que la cuota mensual sea superior, hándicap importante sobre todo para gente joven con menos ingresos que toman la hipoteca como la única vía de acceder a una vivienda en propiedad, como alternativa al alquiler.

Para conseguir el tipo de interés simulado, se exigen varias vinculaciones, lo cual puede suponer una exclusión de facto de algunos solicitantes.

La comparativa está realizada con los diferenciales actuales; históricamente,el diferencial medio de las hipotecas de los últimos 10 años se encuentra en el 1,25%, y en este caso la hipoteca a tipo variable sí saldría vencedora en la comparativa (ojo, solamente en la invertida); un consumidor bien puede plantearse contratar una hipoteca variable hoy, con la esperanza de que cuando el euribor suba, los diferenciales hayan bajado y pueda subrogarse o renegociar condiciones.

5.- Valor a futuro. 

Apostar por este tipo de propiedades con la expectativa de una subida de su valor, sin conocer el mercado real de venta tiene un coste de oportunidad que siempre hay que valorar o tasar. Depositar ese dinero en este tipo de inversiones sin realizar un tasación previa o estudio de mercado supone dejar de lado otros ingresos por tener el dinero parado, por lo que antes de comprar y esperar a que suba de precio, hay que estimar cuanto dinero se habría ganado si el dinero hubiera esto en el banco, en acciones y/o en bonos, compararlo mediante una tasación, además de calcular las rentas a futuro, para obtener el valor a futuro VAN, y estudiar la operación a largo plazo. Una tasación o estudio previo de tasación a futuro es esencial para controlar la operación respecto del punto de vista del apalancamiento.

 

1 Comentario
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