Alquiler con opción a compra

Alquiler con opción a compra

Alquiler con opción a compra. Cómo comprar una vivienda cuando el banco sólo te financia el 70%

Cada véz son más las entidades de crédito, que en aras de financiar la compra de una vivienda, ofrecen financiar el VALOR DE UN INMUEBLE al 70% del valor de TASACION, o bien el 70% valor real de compra. Esta situación supone que necesitemos disponer cada vez más de fondos propios tanto para abonar el 30% restante, además de los gastos de compra de una vivienda. Por lo que cada vez más es una opción iniciar un alquiler con opción a compra que permita ir abonando es resto que no te financia el banco. Debemos tener muy bien hechas todas las cuentas, porque no solo se trata del coste de la vivienda. Al comprarla se generan unos gastos fijos que en general se calculan en función del tipo de vivienda y de su precio.

Te pongo un ejemplo:

Pretendes es comprar un piso, p.e. en Madrid por valor de 400.000 euros, sabrás que el banco te va a financiar el 70% de su valor de compra o su valor de tasación – te dejo aquí nuestra aplicación para que puedas obtener el valor de TASACION HIPOTECARIA- -el más bajo de los dos-. por lo que no llegarás a poder comprar la vivienda, ni a pagar todos los gastos de compraventa:

COMPRA DE LA VIVIENDA: 400.000 € >>> FINANCIACION 280.000 €. por lo que no deberíamos tener de fondos propios unos 120.000 €

GASTOS DE LA COMPRA VENTA:  Aquí te dejo una calculadora, o bien descárgate esta tabla de excel calculo gastos compra viviendaPor lo que tendrás en gastos de la compra cerca de: 47.000 €

Date cuenta, te vas a montar en un total de 167.000 € que deberías disponer líquidos en tu cuenta. No vas a llegar y el planteamiento de compra se desvanece. Pero te planteo una nueva solución para adquirir este inmueble. El ALQUILER CON OPCION A COMPRA, te va a permitir que puedas obtener una financiación de una parte sin intereses aplicados, ni comisiones de apertura. Esta opción te va a permitir incluso que fiscalmente te sea más rentable, pues vas a conseguir desgravar todo la renta de alquiler.

La mejor opción para financiar TU CASA. El ALQUILER para COMPRAR!

En una situación económica en la que el crédito HIPOTECARIO, no fluye con los porcentajes de financiación al 90-100% del valor del inmueble, tu mejor opción para comprar una casa no deja de ser otra que el ALQUILER CON DERECHO A COMPRA. Tanto si vas a comprar una casa nueva, como si vas a comprar CASAS -de segunda mano- , esta modalidad de alquiler con opción a compra es la mejor de tus opciones para ser el propietario de tu nueva vivienda. Este tipo de acuerdos no tienen por qué significar una cuota de alquiler más o menos elevada que en un contrato normal, pero sí implica un mayor desembolso inicial al tener que aportar un pago previo por la opción a compra, que suele ser superior a la cantidad aportada en una fianza. Además, en el caso de la prima y al contrario de lo que sucede con las fianzas, si al final el inquilino no se decide por la compra de la vivienda, perderá la totalidad de esta.

En el ejemplo anterior debías disponer de 167.000 € de fondos propios. Por lo que si puedes, y consigues que el propietario acepte deberás plantear el contrato con opción de compra por estos valores a financiar en concepto de RENTA PERCIBIDA. Plantearás la opción de alquiler a 5 años (60 meses) : 167.000 € / 96 = 2.783,33 €/ mes. Una vez finalices el alquiler con esta opción de derecho a la compra podrás pedir el crédito del resto de la cuantía que necesitas.

Cómo hacer el alquiler con opción a compra

Se trata de un tipo de contrato que resultará beneficioso para ambas partes: para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra; para el arrendador, por su parte, porque mientras el inquilino no compra, tiene su vivienda en alquiler además del pago en concepto de prima inicial realizado. El alquiler con derecho a compra es un contrato doble e híbrido, compuesto por dos contratos, uno de alquiler y otro el de la compra de la vivienda. Este primero te convierte en inquilino, para poder vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado, una vez transcurrido este tiempo, tendrás el derecho a comprarla por un precio acordado al que se le descontarán, total o parcialmente, el ALQUILER  pagado hasta el momento de la COMPRA.

El contrato de alquiler con derecho a la compra

El alquiler con opción de compra es un contrato que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque esté aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Para que este sea vigente y, según el Tribunal Supremo, es obligatorio que, al menos, aparezcan estipuladas en él dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio.

Esto es, que se cede la decisión de comprar la vivienda al arrendador tras los años marcados en el contrato del alquiler, y que el precio de compraventa quede estipulado para la vivienda en el momento de la firma del contrato. Es importante dejar claro las las cuotas de las rentas percibidas por el propietario,  y el porcentaje a descontar de la RENTA DEL ALQUILER pactado, en caso de que se efectúe la compraventa. Si se aporta una prima inicial, que es lo habitual, también deberá aparecer la cantidad pactada de esta.

Al ser un contrato doble, es conveniente que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas, al arrendamiento y a la compra:

para el CONTRATO DE ALQUILER será fundamental dejar muy claro:

– Plazo durante el cual el arrendador o inquilino puede estar alquilado en la vivienda (máximo 5-10 años)
– Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho de la COMPRAVENTA
– Cantidad de dinero de la renta mensual destinada al arrendamiento de la vivienda en alquiler
– Quién asumirña los gastos de la comunidad o de una posible reforma.

para el CONTRATO DE COMPRAVENTA de Alquiler con opción a compra de la vivienda:

– La intención de que el dueño de la vivienda, venderá al inquilino, si este se muestra finalmente interesado en su compra;
– Precio fijado para la venta de la vivienda
– Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas del alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta
– Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario (si la hay) por el derecho a la compra, normalmente fijada en función de un porcentaje del precio de venta pactado.

En conclusión, y lo más importante, los pagos que realizamos a los bancos,- todos sabemos que los de las hipotecas son mayores que los alquileres -y que el periodo de pago del alquiler es vitalicio y el de la hipoteca temporal, por lo que el alquiler siempre será más rentable que la hipoteca en función de dos factores, la edad y la rentabilidad que saquemos al dinero que ahorramos entre un precio u otro, por lo que normalmente saldríamos ganando con el alquiler si no tenemos en cuenta la herencia que dejaremos. Mi consejo es que puedas alargar todo lo que puedas las cuotas de alquiler.

Por parte del alquiler disfrutaríamos de mayor movilidad al no tener que estar atados a una residencia y disfrutaríamos de los beneficios fiscales que cada vez se están decantando en mayor medida por el alquiler que por la adquisición de vivienda, entre ellos podemos ver la renta de emancipación y los beneficios que te dan las oficinas de alquiler de las distintas comunidades autónomas (fijación de precios máximos, prestamos para fianzas, suprimir los avales y bolsa de viviendas). Además de tener más tranquilidad por no estar pendientes de la evolución del Euribor y las revisiones de la hipoteca.

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